10 معیار برتر هر سرمایه گذار در املاک و مستغلات باید بداند (و چرا)

انتخاب بیشتر یک ملک سرمایه گذاری نسبت به قیمت خرید و اجاره بالقوه آن وجود دارد. برای کمک به آنها در سرمایه گذاری عاقلانه ، سرمایه گذاران کتابخانه ای از نسبت ها و محاسبات را برای به حداقل رساندن ریسک و به حداکثر رساندن سود تهیه کرده اند. سرمایه گذاران زرنگ و دانا این معیارهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را در داخل و خارج می آموزند تا بتوانند یک سرمایه گذاری بالقوه را در دقیقه ها ارزیابی کنند و هم از ویژگی های موجود خود نظارت کنند. باید توجه داشته باشیم که این معیارهای زیر به سمت سرمایه گذاری های مسکونی در نظر گرفته شده است ، اما اگر شما یک سرمایه گذار املاک تجاری هستید ، این پست را بررسی کنید.

این که آیا شما یک سرمایه گذار جدید هستید و چه با بیست سال تجربه که نیاز به تازه کننده دارد ، این ده معیار برتر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است که باید بدانید. احساس راحتی کنید که این پست را به عنوان یک نمایش پرده ای مشاهده کنید ، 10 معیار برتر را که هر سرمایه گذار در املاک و مستغلات باید از ارائه به عنوان PDF بشناسد یا به جای آن ویدیوی وبینار را تماشا کنید ، بارگیری کنید.

1. درآمد عملیاتی خالص (NOI)

NOI به شما می گوید که از یک ملک سرمایه گذاری معین چقدر پول می گیرید. این یک نسخه از صورت درآمد سطح بالا است. برای محاسبه آن ، کل درآمد خود را در نظر بگیرید و هزینه های عملیاتی را کم کنید. هرگز پرداخت وام مسکن خود را در محاسبه NOI وارد نکنید ، هزینه های عملیاتی در نظر گرفته نمی شوند.

فراموش نکنید که درآمد حاصل از ماشین های لباسشویی ، هزینه های اضافی برای نقاط پارکینگ یا هرگونه هزینه خدمات در کل درآمد خود را درج کنید. هزینه های عملیاتی شامل هزینه های مدیر املاک ، هزینه های حقوقی ، نگهداری عمومی ، مالیات بر دارایی و هرگونه خدمات تجاری است که می پردازید.

این محاسبه هزینه های سرمایه ، مالیات ، پرداخت وام مسکن یا بهره را حذف نمی کند. هنگام استفاده از NOI برای ارزیابی یک سرمایه گذاری بالقوه ، به یاد داشته باشید که اجاره پیش بینی شده می تواند نادرست باشد. و اگر ساختمان به طور نادرست اداره شود ، درآمد می تواند متناقض باشد. شما می توانید این متریک را خودتان محاسبه کنید ، یا اجازه دهید استسا این کار را برای شما انجام دهد.

چرا درآمد عملیاتی خالص اهمیت دارد؟

سرمایه گذاران از NOI صرفاً برای قضاوت در مورد توانایی ساختمان در ایجاد درآمد و سود استفاده می کنند. این به شما می گوید که آیا یک سرمایه گذاری خاص درآمد کافی برای پرداخت وام مسکن ایجاد می کند.

برای یک مطالعه موردی واقعی با محاسبات NOI و بینش بیشتر ، مقاله ما را در مورد درآمد خالص عملیاتی بررسی کنید؟

2. نرخ سرمایه (نرخ کلاه)

نرخ کلاه معادل املاک و مستغلات بازده سرمایه گذاری بورس سهام است. این نسبت بین میزان درآمد حاصل از یک ملک به سرمایه اصلی سرمایه گذاری شده (یا ارزش فعلی آن) است. این درصد از ارزش سرمایه گذاری را که سود آن است به شما می گوید.

نرخ CAP درآمد خالص عملیاتی شما (NOI) را بر اساس ارزش دارایی تقسیم می کند. وقتی در مرحله خرید هستید ، این قیمت فروش ملک خواهد بود. بعداً می توانید از مسکن محلی ، کارگزار یا ارزش تخمینی خود در وب سایت های املاک و مستغلات مانند Zillow استفاده کنید. شما می توانید این متریک را خودتان محاسبه کنید ، یا اجازه دهید استسا این کار را برای شما انجام دهد.

چرا نرخ کلاه اهمیت دارد؟

به طور کلی ، هرچه نرخ کلاه بیشتر باشد ، خطر بیشتر می شود. دلیل این امر این است که نرخ کلاه بالا نشان دهنده بازده بالاتر و در نهایت ریسک بالاتر است. به همین دلیل شما به طور کلی نرخ کلاه بالاتر را در بازارهای خطرناک مشاهده می کنید ، در مقابل نرخ کلاه پایین در بازارهای پایدار و بزرگتر مانند نیویورک سیتی یا سانفرانسیسکو.

گزارش املاک اجاره خود را ساده کنید

3. نرخ بازده داخلی (IRR)

IRR سود شما را برای هر دلار سرمایه گذاری شده در یک ملک اجاره ای در مدت زمان برگزاری آن تخمین می زند. این میزان رشد است که یک خاصیت پتانسیل تولید آن را دارد. این محاسبه فراتر از درآمد عملیاتی خالص و قیمت خرید برای برآورد بازده بلند مدت است.

هنگامی که IRR را محاسبه می کنید ، مقدار خالص فعلی (NPV) ملک را روی صفر تنظیم کرده و برای هر سال که قصد نگه داشتن ساختمان را دارید ، از جریان نقدی پیش بینی شده استفاده می کنید. ارزش فعلی خالص نشان دهنده ارزش پول در حال حاضر است ، در مقابل در آینده پس از آنکه پول سود مرکب را به خود اختصاص داد. این یک فرمول پیچیده است ، بنابراین بیشتر سرمایه گذاران از عملکرد IRR در اکسل برای محاسبه نسبت استفاده می کنند.

در حالی که سرمایه گذاران از IRR برای مقایسه خواص استفاده می کنند ، باید محدودیت های آن را بدانید. این یک محیط اجاره پایدار و تعمیرات غیر منتظره ای را به عهده می گیرد. خواصی که شما مقایسه می کنید باید از نظر اندازه ، استفاده و دوره نگه داشتن مشابه باشد.

چرا IRR اهمیت دارد؟

بسته به دارایی خاص املاک و مستغلات ، یک متریک معمولی IRR از 10-20 ٪ متغیر است ، اما می تواند بسیار متفاوت باشد. این یک روش ارزشمند دیگر برای سنجش این است که آیا یک ملک برای شما خوب عمل می کند یا خیر.

4. جریان نقدی

جریان نقدی نشانه این است که تجارت شما به خوبی انجام می شود - یا انجام نمی شود. پس از دریافت اجاره خود و هزینه های خود ، این پول نقد خالص شما باقی مانده است. اگر یک ساختمان را با قیمت 2000 دلار در ماه اجاره می کنید و تمام هزینه ها 1200 دلار است ، جریان نقدی خالص شما 800 دلار است. شما می توانید این متریک را خودتان محاسبه کنید ، یا اجازه دهید استسا این کار را برای شما انجام دهد.

چرا جریان نقدی اهمیت دارد؟

جریان نقدی خالص یک عدد ساده اما مهم است. اگر منفی باشد ، شما نمی توانید صورتحساب خود را پرداخت کنید یا سود کسب کنید. جریان نقدی منفی همچنین می تواند نشان دهد که شما بیش از حد برای ملک هزینه می کنید ، و باید هزینه های مرتبط با آن را بررسی کنید. یا ممکن است شما یک مستاجر بزهکار داشته باشید که پرداخت های دیر یا جزئی آن بر خط پایین شما تأثیر می گذارد.

5. پول نقد بازده نقدی

بازده پول نقد به شما بازده کل پولی را که در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود دارید به شما می گوید. به عبارت ساده ، این چقدر پولی است که از پول نقد خود سرمایه گذاری می کنید. این یک معیار مهم است زیرا برخلاف سایر معیارهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، شامل خدمات بدهی و وام شما است.

برای به دست آوردن بازده فعلی مبلغ کل پول نقد در یک ملک یا سبد خود ، جریان نقدی خالص خود را پس از خدمات بدهی بگیرید و آن را با کل پول نقد خود در معامله تقسیم کنید. برای محاسبه کل پول نقد ، جمع آوری قیمت کسب ساختمان یا نمونه کارها به علاوه هزینه های بسته شدن ، تعادل وام مسکن برجسته را کم کنید و هرگونه هزینه سرمایه را اضافه کنید. شما می توانید این متریک را خودتان محاسبه کنید ، یا اجازه دهید استسا این کار را برای شما انجام دهد.

چرا پول نقد بر روی نقاط مهم است؟

بازی با پول نقد در بازده نقدی می تواند به شما در تعیین بهترین راه برای تأمین مالی یک سرمایه گذاری جدید کمک کند. این کار هنگام انتخاب بین سرمایه گذاری های بالقوه استفاده می شود و می تواند به شما در پیش بینی بازده در سالهایی که پیش بینی می کنید هزینه های سرمایه را پیش بینی کنید.

6. چند برابر اجاره ناخالص (GRM)

GRM به سرمایه گذاران کمک می کند تا ساختمانها را مقایسه کنند و تقریباً ارزش یک ساختمان را تعیین کنند. این با تقسیم قیمت ملک بر درآمد ناخالص آن محاسبه می شود. یک GRM "خوب" به بازار محلی و خصوصیات قابل مقایسه شما بستگی دارد.

می توانید از پیش بینی درآمد ناخالص استفاده کنید ، یا می توانید از مالک فعلی نسخه ای از اجاره اجاره آنها را بخواهید. از آنجا که جای خالی یا هزینه را در نظر نمی گیرد ، شما فقط در مورد GRM تصمیم سرمایه گذاری نمی گیرید. شما می توانید این متریک را خودتان محاسبه کنید ، یا اجازه دهید استسا این کار را برای شما انجام دهد.

چرا GRM اهمیت دارد؟

هرچه GRM پایین تر باشد بهتر است ، اما به طور کلی می توانید انتظار داشته باشید که یک GRM بین 4-8 باشد. این به شما کمک می کند ارزیابی کنید که آیا معامله بالقوه شما یک سرمایه گذاری خوب است یا اینکه یک دارایی فعلی ارزش دارد تا طولانی مدت را حفظ کند.

7. نسبت LTV

نسبت وام به ارزش میزان اهرم را در یک دارایی خاص اندازه گیری می کند. LTV برای خریدارانی که معاملات خود را تأمین می کنند مهم است زیرا مبلغی را که برای تأمین اعتبار در برابر ارزش بازار عادلانه فعلی ملک نیاز دارید ، اندازه گیری می کند. اما ، LTV همچنین بهترین راه برای ردیابی سهام شما در یک ملک (نه فقط برای تأمین اعتبار) بلکه برای ارزش نمونه کارها و دارایی های خود برای بدهی است.

برای تأمین اعتبار ، بیشتر وام دهندگان تا 100 ٪ از ارزش یک ملک را تأمین نمی کنند. آنها می خواهند برای محافظت از سرمایه گذاری خود ، سهام خود را در آن بگذارند. آنها بیان می کنند که چقدر از کل قیمت خرید که مایل به تأمین مالی با نسبت وام به ارزش هستند.

تفاوت بین درصد وام دهنده تأمین می شود و ارزش کل ملک میزان پول نقدی است که شما باید در این معامله قرار دهید.

چرا LTV اهمیت دارد؟

اگر وام دهنده 80 ٪ معاملات LTV را انجام دهد ، برای تأمین وام مسکن به 20 ٪ پیش پرداخت نیاز دارید. در این سناریو ، یک ملک 100000 دلاری به عنوان پیش پرداخت به علاوه هزینه های بسته شدن به 20،000 دلار نیاز دارد و 80 ٪ LTV را نشان می دهد. پس از 10 سال ، اگر ارزش ملک اکنون 200،000 دلار باشد و وام خود را به 50،000 دلار پرداخت کرده اید ، LTV شما اکنون 25 ٪ خواهد بود.

8. نسبت پوشش خدمات بدهی

وام دهندگان همچنین به نسبت پوشش خدمات بدهی شما یا DSCR توجه زیادی می کنند. این درآمد عملیاتی را که در دسترس دارید در بدهی خدمات با سطح بدهی کلی خود مقایسه می کند. درآمد عملیاتی خالص خود را با پرداخت بدهی ها ، به صورت ماهانه ، سه ماهه یا سالانه تقسیم کنید تا DSCR خود را بدست آورید.

اگر متقاضی وام جدید هستید ، وام دهندگان به DSCR شما نگاه می کنند تا توانایی بازپرداخت خود را ارزیابی کنند. یک نسبت بالا نشان می دهد که شما ممکن است بیش از حد اهرم باشید و واجد شرایط بودن برای تأمین اعتبار را سخت تر می کند.

چرا DSCR اهمیت دارد؟

وام دهندگان معمولی A و B به DSCR در محدوده 1. 25-1. 5 نیاز دارند. این بدان معنی است که ملک اجاره شما 25 ٪ بیشتر از درآمد اضافی پس از خدمات بدهی تولید می کند. DSCR 1. 5-1. 75 حتی مطلوب تر است و می تواند به کاهش نرخ بهره شما کمک کند.

9. نسبت هزینه عملیاتی (OER)

معیار سودآوری ، OER به شما می گوید که چقدر هزینه ها را نسبت به درآمد کنترل می کنید. تمام هزینه های عملیاتی ، استهلاک کمتری را در نظر بگیرید و آنها را با درآمد عملیاتی تقسیم کنید تا OER خود را بدست آورید. این یکی از معدود نسبت های مورد استفاده سرمایه گذاران است که شامل استهلاک است و این باعث می شود تا هزینه های ملک بیشتر شود. شما می توانید این متریک را خودتان محاسبه کنید ، یا اجازه دهید استسا این کار را برای شما انجام دهد.

چرا OER اهمیت دارد؟

OER پایین تر نشان می دهد که شما هزینه های خود را نسبت به درآمد به حداقل رسانده اید. اگر OER شما با گذشت زمان در حال افزایش است ، می تواند بسیاری از مسائل را نشان دهد. شاید افزایش اجاره سالانه با افزایش هزینه مطابقت نداشته باشد. یا ، شرکت مدیریتی شما بر روی نگهداری روزمره ادامه نمی دهد و منجر به مشکلات جدی تر در جاده می شود. محاسبه OER با استفاده از هزینه های خاص می تواند به شما در کاهش دلیل افزایش آن کمک کند و به شما در کنترل مجدد آن کمک کند.

10. نرخ اشغال

یک واحد بدون استفاده درآمد ایجاد نمی کند اما هنوز هم برای شما هزینه دارد. بسیاری از هزینه های عملیاتی حتی اگر مستاجر نداشته باشید بدون تغییر باقی می مانند. بیشتر سرمایه گذاران دو نرخ اشغال تاریخی را دنبال می کنند تا به واحدهای باز و درآمد از دست رفته توجه کنند.

میزان جای خالی فیزیکی

این نرخ در مقایسه با کل واحدهای موجود ، درصد واحدهای خود را خالی می کند. محاسبه آسان است ، تعداد واحدهای خالی را در اختیار شما قرار می دهد ، 100 برابر می شود و بر اساس تعداد کل واحدها تقسیم می شود. این متریک می تواند بر اساس ملک یا در کل نمونه کارها شما مفید باشد.

نرخ خالی اقتصادی

نرخ خالی اقتصادی به میزان درآمد که هنگام خالی بودن یک واحد از دست می دهید ، نگاه می کند. اجاره را از دست داده شده در دوره خالی اضافه کنید و بر اساس کل اجاره ای که در یک سال جمع آوری می شود تقسیم می شود تا آنچه را که جای خالی برای شما هزینه دارد ، بدست آورید.

چرا نرخ خالی اهمیت دارد؟

همیشه ایده خوبی است که به نرخ خالی شخصی خود و همچنین میزان اشغال بازار کلی خود توجه کنید. برای محافظه کار بودن ، قبل از خرید یک ساختمان جدید ، آن نرخ را در محاسبات بالقوه درآمد ایجاد کنید. شما می خواهید یک بافر 5-10 ٪ جای خالی را در تمام محاسبات هزینه خود بسازید ، که این امر را تضمین می کند که می توانید تمام هزینه ها را در هنگام عدم توجه به واحدها بپردازید. شما می توانید هر بار این متریک را محاسبه کنید ، یا اجازه دهید استسا این کار را برای شما انجام دهد.

حرف آخر در مورد معیارهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

معیارهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هنگام تصمیم گیری برای خرید یا فروش خواص بالقوه ، سرمایه گذاران را راهنمایی می کنند. آنها همچنین به ردیابی عملکرد برای شناسایی مشکلات قبل از آسیب رساندن به تجارت شما کمک می کنند. هر نسبت داستانی متفاوت در مورد تجارت یا دارایی شما می گوید. بنابراین ، آنها را در زمینه بازار ، ساختمان و اهداف سرمایه گذاری خود در هنگام استفاده از آنها برای اطلاع رسانی به برنامه های خود در نظر بگیرید.

برای دارایی های تجاری ، دوستان ما را در Stratafolio که دارای یک بستر نرم افزاری مدیریت املاک تجاری هستند که به اتوماسیون این معیارها کمک می کند ، مراجعه کنید.