کارگزاران املاک و مستغلات یا نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات

کارگزاران املاک و مستغلات یا نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات باید مطابق آنچه درآمدهای جرم (پولشویی) و قانون تأمین مالی تروریسم (PCMLTFA) و مقررات مرتبط با آن لازم است ، تعهدات خاصی را انجام دهند تا به مبارزه با پولشویی و تأمین اعتبار فعالیت تروریستی در کانادا کمک کنند.

کارگزاران املاک و مستغلات یا نمایندگان فروش

به منظور PCMLTFA و مقررات مربوطه ، یک کارگزار املاک و مستغلات یا نماینده فروش یک شخص یا نهاد است که طبق قانون استانی مجاز است به عنوان نماینده خریداران یا فروشندگان در رابطه با خرید یا فروش املاک و مستغلات یا غیرفعال عمل کند. این شامل خرید یا فروش زمین ، خانه ها ، ساختمان های تجاری و غیره است.

به عنوان یک کارگزار املاک و مستغلات یا نماینده فروش ، شما باید در مورد خرید یا فروش املاک و مستغلات یا املاک و مستغلات ، تعهدات PCMLTFA خود را رعایت کنید. این امر حتی اگر شما برای معامله املاک و مستغلات کمیسیون دریافت نکنید و صرف نظر از این که آیا وظایف وفاداری را با توجه به معامله انجام داده اید.

به عنوان یک کارگزار املاک و مستغلات یا نماینده فروش ، شما برای فعالیت هایی که مربوط به مدیریت املاک است ، تعهداتی ندارید. این بدان معنی است که اگر شما فقط در معاملات مدیریت املاک مانند اجاره نامه یا مدیریت اجاره (خرید یا فروش) معامله می کنید ، تعهداتی که در زیر توضیح داده می شود در زیر برای شما صدق نمی کند.

اگر شما نماینده فروش املاک و مستغلات هستید که به نمایندگی از یک کارگزار املاک و مستغلات عمل می کنید ، الزامات توضیح داده شده در زیر مسئولیت کارگزار است ، مگر در رابطه با گزارش معاملات مشکوک ، که هم برای شما و هم برای کارگزار کاربرد دارد.

توسعه دهندگان املاک و مستغلات

به منظور PCMLTFA ، یک توسعه دهنده املاک و مستغلات یک شخص یا نهاد (غیر از یک کارگزار املاک و مستغلات یا نماینده فروش) است که در هر سال تقویم پس از سال 2007 ، موارد زیر را به عموم مردم فروخته است:

• پنج یا بیشتر خانه جدید یا واحد آپارتمان ؛
• یک یا چند ساختمان تجاری یا صنعتی جدید ؛
• یک یا چند ساختمان مسکونی چند واحدی جدید که هر کدام شامل پنج یا چند واحد مسکونی هستند. یا
• دو یا چند ساختمان مسکونی چند واحدی جدید که در کنار هم حاوی پنج یا بیشتر واحد مسکونی هستند.

به عنوان یک توسعه دهنده املاک و مستغلات ، هنگام فروش هر یک از املاک ذکر شده در بالا ، باید تعهدات PCMLTFA خود را برآورده کنید ، از جمله اگر یک شرکت هستید ، وقتی این کار را به نمایندگی از یک شرکت فرعی یا شرکت وابسته انجام می دهید.

فروش به عموم مردم شامل شخص ، یک شرکت یا هر نوع دیگر از نهاد است.

یک خانه جدید یا ساختمان دیگر واقعیتی است که طی دو سال گذشته ساخته شده است و قبل از فروش به دلیل هدف مورد نظر خود اشغال نشده است. به عنوان مثال ، خانه ای که توسط یک توسعه دهنده به عنوان یک دفتر فروش اشغال شده است ، تا زمانی که طی دو سال از ساخت آن فروخته شود ، هنوز به عنوان یک خانه جدید واجد شرایط است.

یک خانه جدید ، واحد آپارتمان ، ساختمان تجاری یا صنعتی یا ساختمان مسکونی چند واحدی شامل موارد زیر است:

• یک خانه بازسازی شده قابل ملاحظه ای که 90 ٪ یا بیشتر از آن داخلی خود را بازسازی کرده و متعاقباً توسط یک توسعه دهنده املاک و مستغلات فروخته می شود. آستانه 90 ٪ مطابق با راهنمایی آژانس درآمد کانادا در مورد آنچه خانه جدیدی را برای اهداف مالیاتی در صورت نوسازی قابل توجه تشکیل می دهد ، سازگار است.
• خانه های از پیش ساخته شده توسط یک تولید کننده مسکن به طور مستقیم به مصرف کنندگان فروخته می شود. در این حالت ، تولید کننده مسئولیت رعایت الزامات را بر عهده دارد. با این حال ، اگر خانه تولیدی توسط یک خرده فروش به مصرف کننده فروخته شود (خرده فروش طرفی است که با یک مصرف کننده به توافق خرید و فروش وارد می شود و سپس با یک سازنده سفارش می دهد) ، خرده فروش مشمول شرایط PCMLTFA استبه جای تولید کننده.
• در صورت این نوع ساختمانهای تجاری یا صنعتی توسط یک توسعه دهنده املاک و مستغلات به طرف دیگر ، ساختمانهای نهادی مانند بیمارستان ها یا مدارس در صورتی که این نوع ساختمانهای تجاری یا صنعتی توسط یک توسعه دهنده املاک و مستغلات فروخته می شوند.

از روزی که برای اولین بار با هر یک از این شرایط در مورد فروش خود روبرو شوید ، برای بقیه آن سال به عنوان توسعه دهنده املاک و مستغلات در نظر گرفته می شوید. شما همچنین در سالهای بعد ، بدون در نظر گرفتن اینکه در سالهای بعد با هر یک از شرایط را ملاقات می کنید ، در سالهای بعد نیز به عنوان یک توسعه دهنده املاک و مستغلات در نظر گرفته خواهید شد. به عبارت دیگر ، هنگامی که شما به عنوان یک توسعه دهنده املاک و مستغلات در نظر گرفته می شوید ، از آن روز به بعد ، تا زمانی که تغییر قابل توجهی و دائمی در عملیات شما ایجاد شود ، خواهید ماند.

اگر شما یک توسعه دهنده املاک و مستغلات هستید که یک شرکت است ، شما مشمول این تعهدات هستید که آیا شما از طرف خود ساختمانها می فروشید یا به نمایندگی از یک شرکت فرعی یا وابسته. اگر یکی از آنها کاملاً متعلق به دیگری باشد ، یک نهاد وابسته به یک نهاد دیگر است ، هر دو کاملاً متعلق به یک نهاد هستند یا صورتهای مالی آنها تثبیت می شود.

اگر به عنوان یک توسعه دهنده املاک و مستغلات ، یک کارگزار املاک و مستغلات یا نماینده فروش را درگیر کنید تا به عنوان نماینده خود برای فروش به عموم عمل کنید (یعنی شما مشتری آنها هستید) ، کارگزار یا نماینده فروش مسئولیت تعهدات قانونی را بر عهده خواهد داشت.

با این حال ، اگر شما به عنوان توسعه دهنده املاک و مستغلات ، یک کارگزار املاک و مستغلات یا نماینده فروش را به عنوان کارمند خود استخدام کنید ، پس مسئولیت تحقق کلیه تعهدات تحت PCMLTFA و مقررات مرتبط را بر عهده دارید.

اگر شما کارمند یک نهاد گزارشگر هستید ، این الزامات مسئولیت کارفرمای شما است ، مگر در رابطه با گزارش معاملات مشکوک ، که هم برای شما و هم برای کارفرمای شما قابل اجرا است.

کارگزاران املاک و مستغلات ، نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات مسئولیت الزامات زیر را تحت PCMLTFA و مقررات مرتبط دارند.

*توجه: در تاریخ 1 ژوئن 2021 ، اصلاحات نظارتی ، که تعهدات مربوط به کلیه نهادهای گزارشگر (RES) را مشمول PCMLTFA و مقررات مرتبط ایجاد می کند ، به مرحله اجرا می آید. FINTRAC انتظار دارد که RES با مقررات اصلاح شده مطابقت داشته باشد ، اما در ارزیابی و اجرای انطباق با برخی از الزامات نگهداری و گزارشگری ، انعطاف پذیری را اعمال می کند. برای کسب اطلاعات بیشتر ، اعلامیه اصلاحات نظارتی و انعطاف پذیری آینده را مشاهده کنید.

خلاصه ای از الزامات کارگزاران املاک و مستغلات یا نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات

برنامه انطباق

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات باید یک برنامه انطباق را اجرا کنند. یک برنامه انطباق قوی اساس برآورده کردن تمام الزامات نظارتی شما را تشکیل می دهد.

مشتری خود را بشناسید

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات باید هویت اشخاص و اشخاص را برای برخی از فعالیت ها و معاملات تأیید کنند و سایر فعالیت های مربوط به مشتری را انجام دهند ، همانطور که در زیر توضیح داده شده است:

چه موقع باید هویت اشخاص و اشخاص را تأیید کنیم

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات باید هویت اشخاص یا اشخاص را برای برخی معاملات و فعالیتها تأیید کنند.

روشهای تأیید هویت اشخاص و اشخاص

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات باید با استفاده از روشهای مقرر شده توسط PCMLTFA و مقررات مرتبط ، هویت افراد و اشخاص را تأیید کنند.

الزامات روابط تجاری

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات اولین باری که برای تأیید هویت آن مشتری لازم است با مشتری رابطه تجاری برقرار کنند.

الزامات نظارت مداوم

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات هنگام ورود به یک رابطه تجاری با مشتری ، الزامات نظارت مداوم را دارند.

الزامات سودمند مالکیت

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات باید برای تأیید صحت اطلاعات سود سود برای اشخاص ، اقدامات معقولی انجام دهند و اقدامات معقول انجام دهند.

الزامات تعیین شخص ثالث

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات در صورت نیاز به ارسال گزارش های خاص و نگه داشتن سوابق خاص ، نیاز به تعیین شخص ثالث دارند.

افراد در معرض سیاسی (PEP) و روسای سازمان های بین المللی (HIO)

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات موظفند اقدامات معقولی را برای تعیین PEP و HIO برای برخی از فعالیت ها یا معاملات انجام دهند. اگر یک کارگزار املاک و مستغلات یا نماینده فروش یا توسعه دهنده املاک و مستغلات تعیین کند که شخص PEP یا HIO است ، آنها نیازهای مرتبط دیگری دارند.

گزارش نویسی

کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش و توسعه دهندگان املاک و مستغلات باید گزارش های زیر را به FINTRAC ارسال کنند: